Kiracı hakları konusunun hukuki açıdan ele alındığı görülürken bu haklar kapsamında kiracıların korunduğu anlaşılmaktadır. Kiraya verenin de kanunlar çerçevesinde güvenceye alınması zorunludur. Bunda etkili olan unsur ise toplum düzeninin eşit bir şekilde sağlanmasıdır. Hukuk aracılığı ile karşılıklı olarak menfaatlerin güvenceye alınması söz konusudur.
Kiracı hakları kiraya verenle kiralayan arasında ortaya çıkan ilişkiye bağlı olarak şekillenmektedir. Kiraya veren kendisine yüklenilen sorumlulukları yerine getirmekle mesul tutulurken kiracı da haklarını hukuki çerçevede kullanabilmektedir.
Kiracı ve kiraya veren yazılı bir sözleşme uyarınca hareket edebileceği gibi sözlü olarak da yapılacak sözleşmeye istinaden çeşitli haklara sahip olurlar. Her iki türde hazırlanmış sözleşmenin hukuki geçerliliği bulunur. Bu tür sözleşmeler söz konusu olduğunda ise aralarındaki fark yazılı sözleşmelerin sözlü anlaşmalara göre kanıt değerinin olmasıdır.
İçindekiler tablosu
Kiracı Hakları Kapsamı
Kiracılar kiraladıkları taşınmaz üzerinde bazı haklara sahip olurken kiralayanla aralarında yaptıkları sözleşmelerde bu konulara açıklık getirilmesi gerekli olur. Bunun yanı sıra kiracıların hukuki açıdan kendilerine tanınan haklarını kullanabilmesi mümkündür.
Kiracı hakları söz konusu olduğunda birçok konu başlığından bahsedilebilir. Bunlar arasında yer alan örnekler aşağıdaki gibidir:
- Kiralananın belirlenen tarihte ve sözleşmede yazan şekli ile teslim edilmesi gerekir,
- Kiracı hakları kapsamında kiralananın kullanımı ve yararlanılması konusunda kiracının bu hakkın kendisine bırakılmasını isteme hakkı bulunur,
- Kiracı taşınmazı kiraladığı şekli ile geri iade etmek zorundadır. Teslim edeceği zaman bu koşulları sağlarsa depozitosunu aynen iade alabilecektir,
- Kiralananda ortaya çıkabilecek ayıbın giderilmesini isteme hakkı da kiracıya aittir,
- Kiralayan taraf kiralananda oluşabilecek elverişsizliği belirlenen tarihte gidermediğinde kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunur,
- Kiralanan kullanılırken kiralayanın rızası doğrultusunda kiralanan gayrimenkulün başkasına devredilebilmesi mümkün olur. Kiracı hakları arasında kiralananın alt kiraya verilebilmesi için de kiralayanın rızasının olması zorunludur,
- Kiralanan gayrimenkule ait vergi, sigorta gibi ödemeler aksi kararlaştırılmadığı durumlarda kiraya verene ait olarak kabul edilirken bu durum da kiracı hakları kapsamında yer alır,
- Kiracı hakları arasında kiracının kiranın gecikmesi durumunda ceza uygulamasının uygulanmasını istememe hakkı da bulunur.
Kira Sözleşmeleri İçin Yetkili Mahkeme Hangisi?
Kiracı hakları çerçevesinde yer alan pek çok konu bulunurken kiracı ve kiralayan arasında yapılacak sözleşmelere bağlı olarak hukuki sorumluluklar yer alır. Bazı durumlarda kiracı ve kiraya veren karşı karşıya kalabilmektedir. Bu durumda hukuk yoluna başvurulacağı zaman yetkili ve görevli mahkemeler de merak edilir.
Kiracı hakları çerçevesinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların giderilebilmesi için yetkili mahkeme kiracının yerleşim yeri mahkemesi ya da kira sözleşmesinin geçerli olduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi olur.
Kiracılarla kiraya verenler arasında ortaya çıkabilen uyuşmazlıklar; gayrimenkulün tasfiyesi, kira bedeli tespiti, kira sözleşmesinin feshedilmesi veya tazminata yönelik durumlardır. Kiracı veya kiraya veren mahkemeye başvurmak sureti ile yasal haklarını talep edebilir.
Kontratsız Sözleşmelere Bağlı Kiracı Hakları
Kiracı hakları gündeme geldiğinde yapılan sözleşmelerin dikkate alınması gerekir. Sözleşmeler yazılı olarak yapıldığında kiracı açısından ispatı kolaylaştırırken sözlü olarak yapılan kontratların da hukuki değeri bulunur. Yazılı veya sözlü olarak yapılmış olan sözleşmeler aynı değere sahip olurken doğurduğu sonuçlarda bir değişiklik olmaz.
Kiracı hakları açısından sözlü veya yazılı olarak yapılan sözleşmeler arasında fark olmamaktadır. Bundan dolayı da taraflar açısından her iki türde sözleşme yapılmasının bir sakıncası olmaz. Yazılı sözleşmelerin sözlü anlaşmalardan tek farkı ispatı kolaylaştırması yönünde olur.
Kiraya verenle kiracı olarak adlandırılan taraf bir kontrat yapmamış olsa dahi hukuki açıdan yazılı yapılmış sözleşmelerle aynı kapsamda değerlendirilecektir. Bu sebeple kiracıların haklarını kullanabilmesi açısından sözleşmenin nasıl yapıldığının önemi olmamaktadır.
İşyerlerinin Kiralanmasında Kiracı Hakları
İş yeri olarak adlandırılan mekanlarda mal veya hizmet satılması söz konusu olmaktadır. Bu tür yerlerde çalışanların organize bir harekete iştirak ettikleri görülürken kiralanan gayrimenkul açısından kiracıların çeşitli hakları bulunur.
Kiracı hakları söz konusu olduğunda iş yeri kiracılarının da sözleşmelere bağlı olarak ortaya çıkan haklarının doğru anlaşılması gerekir. Kiracı ve kiralayan sahip oldukları haklar çerçevesinde çeşitli sorumluluklar taşır.
Kiracı hakları açısından iş yeri kiralaması sırasında 3 aydan fazla süreli olarak depozito uygulaması yapılmamaktadır. Bunun yanı sıra kiracıların kiraladıkları gayrimenkulü aldıkları biçimde geri vermeleri durumunda depozito iadesini alabilecekleri görülür.
Kiracı hakları gündeme geldiğinde iş yeri kiracılarının yabancı para birimleri üzerinden kiralama yapmaları durumunda 5 yıllık süre içerisinde kirayı sabitleme hakları bulunmaktadır. Kiracı ve kiraya veren arasında yapılan sözleşmelerde ise sözleşmenin feshedilebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Konut kiralamasında ya da iş yeri söz konusu olduğunda kiralayan geçerli bir nedeni olmadıkça sözleşme feshine gidememektedir. Sözleşmelerin feshedilebilmesi için geçerli olan durum 10 yıllık sürenin tamamlanmış olmasıdır.
Satılan Ev Açısından Kiracı Hakları
Kiracı hakları açısından merak edilebilecek konulardan biri de oturdukları evin satılması durumudur. Evin satılması kiracı açısından sözleşmeyi sonlandırmazken kiracı ile kiralayan arasında yapılmış olan sözleşmeler evin satılması yönünden de engel teşkil etmemektedir. Ev sahibi evini satmak istediğinde içinde kiracı olsa dahi satabilir.
Evin yeni maliki ve kiracı arasında var olan sözleşme devam ederken malik açısından bazı yeni hakların doğacağı görülür. Yeni malik açısından sözleşmeye taraf olmak gündeme gelirken kiracının tahliyesini isteyebilme hakkı kendisine tanınır.
Kiracı hakları çerçevesinde yeni malik koşulların varlığı durumunda kiracıya evi aldıktan sonraki bir ay içinde tebligat yaptığında kiracı kendisine tanınan 6 aylık yasal süresi içerisinde evi boşaltmak zorunda kalır.
Kiralayan taraf olan yeni malik kiracısına evi boşaltması yönündeki iradesini tebliğ ettiğinde ve kiracı bu iradeye uymadığında ev sahibi kiracıya dava açabilir. Dava açabilmek için kiracıya tebliğ edilen evi boşaltma talebinin yerine getirilmesi için geçerli süre olan 6 aylık zaman beklenmelidir.
Kiracı hakları hukuk kuralları çerçevesinde korunurken aynı zamanda kiralayanın da hakları yasalarla güvence altına alınmış olur. Hukuk kuralları toplumsal yaşayışın düzenlenebilmesi açısından önem taşırken bu sayede nizam sağlanır.
Kiracı hakları kiraya verenle yapılan sözleşmelere bağlı olarak ortaya çıkan bir durumdur. Bu sözleşmelerin yazılı ya da sözlü olarak yapılmasının farkı olmamakla birlikte yazılı sözleşmeler uyuşmazlık durumlarında kanıt değeri taşıyacaktır. Yazılı sözleşmeler açısından şekil şartı bulunmamaktadır.
Kiracı hakları dikkate alındığında kiraya verenle kiracı arasında yapılacak sözleşmelerde tarafların irade beyanlarının önemsendiği görülmektedir. İş yeri veya konutların kiralaması durumunda kiracılarla kiraya verenler arasında çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilen uyuşmazlıkların çözümlenmesi gerekir. Bu tür problemler karşısında ise hukuk yoluna başvurulması zorunludur.
Kiracı hakları açısından hukuk yolu aracılığı ile anlaşma sağlanmaya gidilirken tarafların karşılıklı olarak da yasal hakları güvence altına alınmış olur.
Kaynak: https://leventsamgar.com/kiraci-haklari-nelerdir/
